среда, 28 мая 2008 г.

Бразилия: страна дешевой недвижимости!

Ни для кого не секрет, что недвижимость в странах, традиционно пользовавшихся популярностью у наших инвесторов, стала довольно-таки дорогой. Инвесторам приходится искать новые рынки, где рост цен на жилье еще не достиг пределов платежеспособного спроса. Одна из таких стран – Бразилия.
Что влечет инвестора
Можно отметить несколько положительных моментов, привлекательных для желающих вложить деньги в бразильские виллы и апартаменты.
Первый. Цены на бразильскую недвижимость вполне доступны. Средняя стоимость столичного «квадрата» в Сан-Франциско – 1500 долларов. Понятно, что до Европы ценам еще расти и расти, вот они и растут, правда, неспешно – в этом году примерно по полпроцента в месяц. Как сообщил корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru Нестор Суареш, владелец компании «Imóveis-Soares», в марте цены на жильё выросли на 0,44%, а в апреле долларовый рост цен составил 0,47%. Рост цен в местной валюте - реалах показывает бóльшие цифры.
 
Однако цены на жилье увеличивались одновременно с ценами на продовольствие и потребительские товары. Сеньор Суареш полагает, что апрельский скачок связан с тем, что Центральный банк Бразилии поднял в апреле Selic (аналог ставки рефиансирования) с 11,25% до 11,75%.
 
Для инвестора, вкладывающего деньги в жилье, рост на полпроцента в месяц маловат. Однако эксперт считает, что рост этот не только сохранится, но даже ускорится, поскольку инвесторы, которые раньше вкладывали средства в американскую недвижимость, уйдут из рецессирующей Америки на растущие рынки. А рынок Бразилии как раз и относится к числу растущих. Это второй благоприятный момент.
 
Третий плюс: несмотря на довольно близкое соседство с США, Бразилии не грозит ипотечный кризис, так как местные банки не брали кредитов у американских банков. Полтора года назад в Бразилии была создана программа жилищного финансирования РАС (Programa de Aceleração do Crescimento), основанная на обязательном вложении банками части привлеченных по депозитам средств в ипотечное кредитование.
 
Кредиты в рамках этой системы выдаются на срок до 20 лет (на практике — на 10—12 лет), начальная процентная ставка составляла 12,2% годовых в реалах. Далее она может индексироваться — в сторону уменьшения. Так, в этом году она равняется 11,4%, в 2009 планируется ее уменьшение до 10,5%, а в 2010 – до 10,1%.
 
Извлекать доход из недвижимости можно на вторичном ипотечном рынке, чем и занимаются мелкие инвесторы. Они приобретают облигации, средства от продажи которых идут на выдачу ипотечных кредитов.
Наконец, четвертый существенный плюс. Приобретая в Бразилии недвижимость, стоящую не менее 200 тысяч долларов, можно стать резидентом этой страны.
 
Дома: чем ближе к океану, тем прекрасней и дороже
 
Как рассказала Виктория душ-Сантуш, директор агентства «Torre», квартиру на берегу океана в Рио-де-Жанейро можно купить по цене от 90 тысяч до 1 миллиона 300 тысяч долларов. Почти все дома в Рио — с видом на океан. Город расположен полукольцом по берегам залива и на склонах гор. Чем выше в гору, тем цены ниже. Нижнюю границу цен нащупать трудно: всегда можно найти дешевле выше по склону. Но жилье, расположенное дальше километра от океана не котируется, и серьезные агентства им не занимаются.
 
Цены же квадратного метра в приличных районах Рио лежат в пределах 1200 – 1800 долларов. Дома на курортах Бузиос, Ангра, Натал, Баия предлагаются за $150 тысяч - 1,5 миллиона, участок побережья — от 5 до 150 долларов за кв. м.
 
Cамый дешевый из продающихся по объявлениям бразильских домов стоит нынче 16 380 долларов. Однако самая распространенная цена – 500 тысяч. За эти полмиллиона долларов можно купить шикарный особняк площадью 650 кв. метров с ранчо, которое включает в себя полноразмерное поле для игры в футбол и даже конюшню, а можно и маленький 200-метровый двухэтажный домик со скромным бассейном и небольшой футбольной площадкой. Все зависит от близости к океану.
 
Апартаменты: элита только для «белых»
 
Городское жилье пользуется меньшей популярностью, нежели особняки и виллы, поскольку жить в городе не особенно-то престижно. Многоквартирными домами в основном владеют лендлорды, живущие за счет сдачи жилья в аренду. Снимают же квартиры студенты и мелкие клерки, чтобы быстро добираться в университет или на службу.
 
Купить элитную квартиру ныне можно лишь в «гетто для миллионеров» - это complexos residenciais elite, построенные в основном на периферии. Чтобы приобрести его, необходимо пройти проверку в полиции и получить одобрение остальных жильцов. На сегодня в одном только Сан-Паулу имеется около 350 таких районов. Более того, при выборе покупателя существует расовая сегрегация – до сих пор существуют жилые комплексы только для brаncos, то есть, «белых». Русские, кстати, как и немцы, и итальянцы, «белыми» не считаются. Поэтому слово «белые» я и поставил в кавычки. Brancos - это только потомки колонизаторов-португальцев. Правда, в число broncos принимают богатых англичан и богатых американцев, позволяя им селиться в «гетто для миллионеров». Строятся такие жилые комплексы в основном на берегу океана.
Существуют и жилые комплексы эконом-класса. Там квартиры продаются в среднем по 1500 тысяч долларов за квадратный метр, и купить их может любой желающий, в том числе и иностранец.
 
Региональные различия
 
Самое дорогое жилье, конечно же, в Рио – бывшей в 1764-1960 годах столице страны, остающейся культурным и деловым центром страны. Рио по истине город контрастов. Наряду с бедняцкими трущобными территориями - фавелами - там существуют такие районы, как, например, Копакабана, снискавшая славу богемного квартала и ставшая местом обитания бразильских писателей, художников и артистов. Другой престижный район – Ипонема. Район, основанный в 1894 году, знаменит пляжем и тротуаром вдоль оного. Тротуар этот устлан характерным мозаичным рисунком.
 
На втором месте по стоимости жилья стоит Сан-Паулу – крупнейший город не только страны, но и всего Южного полушария. Город этот славится своими пробками, от которых не спасает даже метрополитен.
 
Третий по величине город Бразилии – Салвадор (без «ь»). Он был столицей страны до того, как ею стал Рио. Город располагается на двух уровнях. «Нижний город» находится на уровне моря, являясь торговым центром Салвадора, где продавщицы, в традиционной белой одежде торгуют разнообразными сладостями из кокосового ореха. В «Верхнем городе» расположены правительственные учреждения, построенные в колониальном стиле, музеи, церкви и постройки современной архитектуры.
 
А почти на самом экваторе находится город Форталéза. Центр Форталезы является одним из крупнейших в Бразилии местом концентрации представительств торговых компаний. Именно Форталеза ныне стала центром жилищного строительства, и именно там расположена бóльшая часть жилых комплексов для иностранцев. Приобретают в них жилье в основном англичане, но есть и русские городки.
 
Средняя цена на недвижимость в городах Бразилии
Рио-де -Жанейро $ 1500 за кв. метр, долл.
Сан-Паулу $1200
Форталеза $950
*
Конечно, Бразилия отнюдь не Мекка для «руссо туристо», то есть для нашего инвестора. Тем не менее, любопытно будет понаблюдать, сбудутся ли прогнозы местных риэлторов, ожидающих нашествие покупателей. Что может привлечь в страну деньги инвесторов? Доступные цены на квадратные метры, их уверенный рост и независимая от внешних рынков ипотечная система. Но, как известно, где плюсы, там и минусы. Это бросающееся в глаза расслоение в обществе, огромное количество бедняков и бедняцких кварталов, и как следствие, - высокий уровень преступности. Так что чем скорее будут преодолены социальные недуги, тем привлекательнее будет страна.
Источник fontanka.ru